Se zprávou bytového domu souvisí řadu problémů, jejichž řešení sice upravují platné právní předpisy, ale jejich správný výklad je pro některé poměrně náročný. Z toho následně vyplývá množství nedorozumění, které se mohou promítat například do pokut ze strany správních orgánů. Nejsnáze a nejlevnější je poučit se z chyb jiných …
Finanční prostředky fondu provozu, údržby a oprav bytového domu se ukládají prioritně na bankovním účtu, ale společenství vlastníků bytů má určitou hotovost iv pokladně. Tyto prostředky jsou v rámci účetnictví zaúčtovány na účtu „Fondy tvořené podle zvláštních předpisů“. Členka rady to napadla a tvrdí, že ve smyslu zákona musí být finanční prostředky ukládat pouze na bankovním účtu. Postupujeme v rozporu se zákonem, když vedeme i pokladnu?
Vlastníci bytů hradí měsíční úhrady do fondu provozu, údržby a oprav bytového domu na účet Společenství vedený v bance. Hotovost v pokladně pochází z příjmů od vlastníků, kteří provádějí tyto platby přímo v kanceláři společenství vlastníků bytů. Uvedený způsob hospodaření s fondem provozu, údržby a oprav domu by měl být upraven ve smlouvě o společenství v souladu s § 7a odst. 3 písm. f) zákona č. 182/1993 Sb. o vlastnictví bytů a nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Možná vyslovit domněnku, že společenství vlastníků bytů může mít v souladu se smlouvou o společenství určitou finanční hotovost v pokladně a takový postup není v rozporu s § 7b odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Hotovost v pokladně nelze považovat za akumulování finančních prostředků vybraných od vlastníků bytů mimo banky. Pravidla a způsob vedení pokladny určuje zákon o účetnictví.
Do jakého termínu je společenství povinné vyrovnat přeplatky vůči vlastníkům bytů? Který právní předpis, respektive který paragraf to upravuje?
Zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor č. 182/1993 Sb. ve znění pozdějších předpisů ukládá Společenství ve smyslu § 7b odst. 3 a správci ve smyslu § 8a odst. 2 provést vyúčtování použití fondu provozu, údržby a oprav a úhrady za plnění na jednotlivé byty nejpozději do 31. 5. následujícího roku za předchozí rok. Lhůtu vyrovnání přeplatků nebo nedoplatků tento zákon neřeší. Lhůta je obvykle sjednána ve smlouvě o společenství vlastníků bytů a nebytových prostor a měla by být uvedena na samotném vyúčtování. Lhůta se pohybuje nejčastěji v rozmezí od 15 do 30 dnů od převzetí vyúčtování.
Jelikož obýváme malý bytový dům odměňujeme uklízečku podle dohody o provedení práce jednou za pololetí. Má být uklízečka přihlášena v sociální pojišťovně během celého roku, nebo ji třeba přihlásit a odhlásit pouze v měsíci, když dostane odměnu?
V první řadě upozorňujeme, že úklid společných prostor je opakující se činnost vykonávaná průběžně během celého roku, ne pouze v měsíci, kdy je odměňována. Nemůžete s ní tedy mít uzavřenou dohodu o provedení práce, je třeba uzavřít dohodu o pracovní činnosti a to na celý kalendářní rok. Doporučujeme uklízečku nechat v sociální pojišťovně přihlášenou během celého roku a za měsíce, za které jí odměnu nevyplatí podávat nulové hlášení. Uklízečka je totiž jako zaměstnanec na dohodu chráněna povinným zákonným pojištěním během celého roku a v případě, že by měla při práci úraz, může si uplatnit nárok na náhradu.
Nový vlastník bytu v bytovém domě písemně oznámil, že se v určitém termínu odpojuje od centrálního zdroje tepla. Sdělení uvádí, že to dělá se souhlasem mandatáře. K tomu, aby to mohl udělat, není nutný souhlas ostatních vlastníků bytů?
Na odpojení bytu od centrální otopné soustavy je nutný souhlas Společenství, který může být vydán na základě rozhodnutí vlastníků. Vlastník musí předložit projekt a rozhodnutí o povolení stavby od příslušného stavebního úřadu. V případě, že se odpojí bez souhlasu, lze vůči němu postupovat ve smyslu § 7 odst. 4 vyhlášky ERÚ č. 630/2005 Sb. ve znění novely č. 358/2009 Sb., Kterou se stanoví teplota užitkové vody na odběrném místě, pravidla rozpočítávání množství tepla dodaného na přípravu teplé užitkové vody a rozpočítávání množství dodaného tepla. Pokud byt není umístěn v nástavbě nebo vestavbě do podkroví, na nejvyšším podlaží nebo nad nevytápěnými prostory, musí vlastník i se souhlasem Společenství platit za dodávky tepla z centrálního zdroje, a to částku rozpočítanou na jednu čtvrtinu plochy bytu. Mandatář není vlastníkem bytového domu, tedy není oprávněn rozhodovat, respektive udělovat souhlas jménem vlastníků, pokud jej k tomu neopravňuje rozhodnutí vlastníků zapracovány do mandátní smlouvy. Souhlas na odpojení dávají vlastníci.
Před šesti lety se v bytovém domě realizovala výměna všech vodoměrů včetně hadic na studenou vodu. Letos jednomu vlastníkovi bytu tato hadice praskla a způsobila škody v pěti bytech. Pojišťovna odmítla opravy uhradit z pojistky vlastníka bytu, protože má pojištěnou domácnost, a ne byt. Poškození tedy žádají úhradu od Společenství. Není mi však známo, co patří v šachtě správci bytového domu a co vlastníkovi. Mám jen neověřenou informaci, že od vodoměru do bytu jde o majetek vlastníka. Pokud by to i tak bylo, ale společenství zajišťovalo výměnu hadice, která se roztrhla, musí poskytnout náhradu škody společenství? Jaká je životnost takové hadice?
Šachta není majetkem Společenství, je v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků. Od měřidla patří vše do vlastnictví majitele bytu, včetně měřidla, bez ohledu na to, z jakých peněz se práce hradily. Účel použití fondu provozu, údržby a oprav určují vlastníci, takže pokud se rozhodli, že měřidla a hadice zaplatí z fondu, je to jejich rozhodnutí. To však neznamená, že hadice jsou společným zařízením domu. Stačí se podívat do ustanovení § 2 odst. 5 zákona NR SR č. 182/1993 Sb. o vlastnictví bytů a nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, kde je jednoznačně specifikovány, což je společné zařízení. Co se v tomto ustanovení nenachází, nelze považovat za společné zařízení. Hadice se za společné zařízení nepovažují. Životnost hadice určuje výrobce.
V našem společenství vlastníků bytů a nebytových prostor provádím funkci předsedy rady Společenství. S předsedou společenství vedeme dlouhodobou diskusi o tom, zda společenství vyjednává o svých potřebách pouze na shromáždění, nebo i na schůzi (účast vlastníků, počet) a zda schůzi společenství svolává předseda Společenství, nebo ráda. V zákoně č. 182/1993 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v § 11a se uvádí: „Čtvrtina vlastníků bytů a nebytových prostor v domě má právo svolat schůzi vlastníků nebo shromáždění, pokud na jejich žádost nezvolal schůzku vlastníků nebo shromáždění správce nebo ráda do 15 dnů od doručení žádosti.“ Vyjednává společenství vlastníků bytů a nebytových prostor na shromáždění nebo i na schůzi? Rada svolává shromáždění. Kdo svolává schůzi?
Společenství jedná na shromáždění. Pokud je v domě vytvořeno společenství, setkání vlastníků, které přijímá rozhodnutí, se nazývá shromáždění. Je to nejvyšší orgán Společenství. Tvoří ho všichni vlastníci bytů a nebytových prostor v bytovém domě, kteří mají právo a povinnost spolurozhodovat o správě a obnově společného majetku.
Pokud není vytvořeno společenství, vlastníci se setkávají na schůzi vlastníků. Vyjadřují na ní vůli při rozhodování zákonem stanoveným kvora. I zde mají vlastníci stejné právo a povinnost spolurozhodovat o správě a obnově společného majetku.
Pokud tedy máte v domě společenství, termín schůze vlastníků se vás netýká. Pro společenství platí výraz shromáždění, jehož pravomoci určuje zákon NR SR č. 182/1993 Sb. o vlastnictví bytů a nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů v § 7 odst. 9. V ustanoveních, které jsou společné pro vlastníky nezávisle na tom, zda v domě je nebo není vytvořeno společenství, se v zákoně používají oba výrazy, aby bylo jasné, že se to vztahuje na obě formy správy.
Společenství chce podávat měsíční hlášení na daňový úřad elektronickou formou. V žádosti o povolení elektronického zasílání jsem jako předseda prohlásil, že jsem majitelem e-mailové adresy, kterou používá naše ekonomka, protože já nemám zřízenou žádnou e-mailovou adresu. Může tato hlášení elektronicky posílat ekonomka ze své soukromé e-mailové adresy?
Vytvořte si na kterémkoliv portálu zdarma e-mailovou adresu pro společenství a tuto používejte pro potřeby odesílání měsíčních hlášení na daňový úřad. K adrese bude mít heslo předseda a ekonomka. Podstatné v této věci je to, aby se hlášení odesílali pravidelně, ve stanoveném termínu – měsíčně a z jedné adresy.
Jako třeba rozumět § 10 odst. 3 zákona č. 182/1993 Sb., Ve kterém se uvádí, že prostředky z fondu provozu, údržby a oprav se mohou dočasně použít k doplnění prostředků na plnění, přičemž když se po navýšení naplní, je třeba je znovu vrátit do fondu oprav. Mám tomu rozumět tak, že když v zákoně není uvedena lhůta, nesankcionoval se to ani po letech?
Paragraf 10 odst. 3 slouží k řešení situací, jako jsou například:
V únoru vám přijde faktura za teplo za leden, která kopíruje skutečnou spotřebu tepla za daný měsíc, ale vy máte k dispozici od vlastníků úhrady za teplo ve výši 1/12 roční spotřeby, neboť tak jsou nastaveny zálohové předpisy. Vy si chybějící finanční prostředky „půjčíte“ z fondu provozu, údržby a oprav a teplo uhradíte. V průběhu roku se rozdíl postupně vyrovná, protože vám vlastníci průběžně platí za teplo iv měsících, během nichž se netopí;
máte neplatiče, který vám dluží platby za několik měsíců. Vy však musíte platit za vodu, teplo a všechny služby plnou částku podle faktur, neboť dodavatele nezajímá, že máte neplatiče. Dluh neplatiče vykrýváte z fondu provozu, údržby a oprav, protože jiný zdroj na to nemáte. Pokud vymůžete od něj pohledávku dražbou nebo soudní cestou, tyto peníze se vrátí zpět do fondu včetně sankcí.
Takto je třeba chápat ustanovení zákona v § 10 odst. 3.
Jak má platit vlastník poplatek za správu, když v bytovém domě nevlastní byt, ale pouze garáž a dva samostatné nebytové prostory. Má platit za správu jako kdyby měl jednu nemovitost nebo za každý prostor zvlášť?
Poplatek za správu se platí za vedení evidence o platbách za byt nebo nebytový prostor. Jde o platby za to, že se pro tento byt nebo nebytový prostor zajišťují plnění, obnova a údržba a všechny úkony s tím související včetně kontroly, kterou zajišťuje řada Společenství. Vy máte v domě společenství a předseda a ráda zajišťují všechny úkony pro všechny stejně, bez ohledu na to, zda vlastník vlastní byt nebo garáž a bez ohledu na počet nemovitostí v bytovém domě. Výši poplatku za správu schvaluje výhradně shromáždění, je tedy na rozhodnutí vlastníků bytů a nebytových prostor, jaký způsob úhrady si v tomto případě schválí.
Je přijatelný postup Společenství vlastníků bytů proti chronickým ignoranti úklidu společných prostor dodatkem k domovnímu řádu v následujícím znění: „Pokud vlastník opakovaně neuklízí (podle svědectví sousedů), společenství vlastníků bytů tuto práci objedná a fakturu přičte vlastníkovi k jeho vyúčtování.“ Dodatek by schválilo shromáždění . Následovala by osobní kontrola plnění dohody.
Pokud je v domě zaveden systém úklidu jednotlivými vlastníky, je třeba tuto činnost finančně ohodnotit, tedy určit sazbu, která by se účtovala za každý byt, kdyby tuto činnost zajišťoval někdo externě, nezávisle na tom, kdo. My v domě máme měsíční poplatek na úklid ve výši 0,8 € × 78 bytů, odměna pro uklízečku tak představuje 62,4 € v tlustém. Zjistěte, kolik byste platili měsíčně, kdyby vám tuto službu zajišťovala firma, a tuto částku rozdělte na byt a měsíc. Každý, kdo neuklidí, tuto položku zaplatí, přičemž se mu platba vyúčtuje v ročním vyúčtování jako nedoplatek. V tomto duchu je třeba přijmout rozhodnutí na shromáždění a oznámit to všem v usnesení. Může se to schválit i jako dodatek k domovnímu řádu.
Existuje nějaký předpis k poplatkům za výtah v obytném domě? Jsem vlastníkem bytu v prvním patře bytového domu, měsíčně kromě poplatku do fondu oprav platím i samostatný poplatek za výtah ve výši 2,39 €, ale výtah nemohu používat, protože vnější výtahové dveře na prvním patře jsou zamčené a výtah v našem domě je přístupný až od druhého patra.
Předpis k poplatku za výtah neexistuje. Při rozpočítávání plnění (služeb spojených s užíváním bytů) lze zohlednit míru užívání společných částí domu, společných zařízení domu (§ 10 odst. 6 zákona 182/1993 Sb., Ve znění pozdějších předpisů). Výtah je společné zařízení domu a tím, že máte omezené jeho užívání, respektive ho nemůžete užívat vůbec, režijní poplatek za užívání výtahu byste platit neměli.
Pojištění domu rozrátavame podle čtverečních metrů podlahové plochy bytu. Lze chápat pojištění se jako součást fondu provozu, údržby a oprav?
Pojištění domu se vztahuje na nemovitost, kterou mají v podílovém spoluvlastnictví jednotliví vlastníci bytů podle velikosti spoluvlastnického podílu. Větší byt vlastní větší část, menší menší. Z toho vyplývá, že i na jeho pojištění se musí vlastníci podílet podle velikosti spoluvlastnického podílu. Spoluvlastnický podíl nemusí odpovídat ploše bytu, protože je v něm zahrnuta i plocha sklepa nebo i další místnosti mimo bytu, které k tomuto bytu patří. To znamená, že ani byty se stejnou plochou nemusí mít stejný spoluvlastnický podíl, pokud nemají stejně velké sklepy.
Soudní pře ohledně měření tepla v bytě na Slovensku
Pojištění lze hradit z fondu provozu, údržby a oprav. Aby se však zbytečně neukracoval fond, takové řešení se nedoporučuje. Rozumnější řešení představují samostatné platby pojistného, které jsou v měsíčním zálohového předpisu vyčísleny jako samostatná položka.
Vyplácí se odměna uklízečky zaměstnané na dohodu z fondu provozu, údržby a oprav?
Ne. Odměnu uklízečky třeba platit z finančních prostředků určených na úhradu poplatku za úklid, jehož výše se schválí na shromáždění. Poplatek je součástí měsíčního zálohového předpisu. S uklízečkou třeba uzavřít dohodu o pracovní činnosti, jelikož se jedná o opakovanou práci. Součástí dohody musí být podrobný rozpis úkonů, které má provádět, a v jakých intervalech. Z odměny se odvádí 19% daň ze závislé činnosti na příslušný daňový úřad a 1,05% do sociální pojišťovny. Z toho vyplývá, že společenství jako právnická osoba se musí přihlásit na daňový úřad a do sociální pojišťovny.
Vyúčtování této služby se rozpočítává podle počtu osob přihlášených v bytě nebo stejným dílem na byt – to závisí od dohody vlastníků.
Pronájem nebytových prostor v Brně
Je možné aby se část fondu provozu, údržby a oprav tvořila podle čtverečních metrů a část stejnou částkou za každý byt? Protože například náklady na úklid se rozpočítávají stejným dílem za každý byt, ne podle čtverečních metrů. Chápal by se takto tvořen fond jako zdanitelný příjem společenství vlastníků bytů a nebytových prostředků, což by znamenalo povinnost registrace na daňovém úřadě?
Ne. Fond provozu, údržby a oprav se tvoří pouze podle velikosti spoluvlastnického podílu, ne podle čtverečních metrů. Slouží na provoz, údržbu, opravy, rekonstrukce a obnovu společných částí bytového domu a společných zařízení bytového domu.
Služby spojené s užíváním bytů a nebytových prostor – plnění, se rozpočítávají jinak, ne podle spoluvlastnického podílu. Způsob jejich rozpočítávání určuje zákon, nebo vyhláška, nebo co není určeno zákonem, rozpočítává se podle dohody vlastníků.
Zdanitelným příjmem ve Společenství je:
příjem za pronájem společných částí a zařízení domu,
příjem ze sankcí,
smluvní pokuta a úrok z prodlení,
příjmy z prodeje společných nebytových prostor, společných částí a zařízení domu, pokud se vlastníci nedohodnou jinak.
Poplatek za správu je od daně osvobozen.
Možná odměnu za vedení účetnictví chápat jako součást fondu provozu, údržby a oprav?
Vedení účetnictví se považuje za službu. Nelze ji tedy zařadit do fondu. V měsíčním zálohového předpisu musí figurovat jako samostatná položka. Za každý byt se odvádí stejná částka. Lze ji zařadit i do takzvané položky správní režie spolu s odměnou pro předsedy podle dohody vlastníků.
Do jaké výšky je třeba poskytnout slevu z úhrad na plnění pro studenta vysoké školy, který má zřízen přechodný pobyt na koleji?
Ve smyslu § 10 odst. 6 zákona č. 182/1993 Sb. o vlastnictví bytů a nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů se při rozúčtování úhrad za plnění bere v úvahu míra užívání společných částí a zařízení domu. Pokud student určitou část roku prokazatelně bývá na koleji, společné části a zařízení neužívá.
Úlevu mu můžete vypočítat následujícím způsobem:
zkouškové období trvá v průměru šest týdnů – za toto období se internát neplatí, studenti tráví čas doma (samozřejmě, že tento údaj je třeba ověřit), v číselném vyjádření to představuje (6 týdnů × 2 zkušební období) × 7 dní = 84 dní,
o víkendech je student doma (podle toho, jak daleko od domova studuje), což odpovídá asi 30 týdnem v roce, tedy 30 týdnů × 2 víkendové dny = 60 dnů nebo je doma jednou za měsíc, takže když se nepočítá 21 týdnů (asi 5 měsíců), když je doma, to představuje sedm měsíců, tedy 7 měsíců × 2 víkendové dny = 14 dní,
v době vánočních svátků lze počítat, že se jeden týden zdržuje doma, tedy 7 dní. K tomu lze ještě přičíst 62 dní letních prázdnin.
Po spojení vychází, že student pobývá 167 až 213 dní v roce doma a 150 až 198 dní mimo domu, což představuje přibližně pět až sedm měsíců. Z toho vyplývá, že platba se může snížit o zálohy za osobu ve výši pěti až sedmi měsíců.
Tuto problematiku se doporučuje zapracovat do rozhodnutí shromáždění nebo do smlouvy o společenství.
Ještě jedna důležitá věc. Míru užívání je třeba zohlednit při těch služeb, které se rozpočítávají na osoby. Obvykle je to užívání výtahu, osvětlení společných prostor a úklid společných prostor. Pokud se tyto služby rozpočítávají stejným dílem na byt, úleva se neposkytuje.