Správa bytového a jiného domu z pohledu vlastníka bytu

Spoluvlastnictví musí být v případě bytových domů povinně spravované zákonem stanoveným osobitým subjektům – společenstvím vlastníků nebo správcem.

Správa bytového domu
Správa bytového domu

Tato povinná zpráva domu se netýká jiných než bytových domů. Autor v článku rozebírá povinnosti přistoupení ke smlouvě o správě bytového domu, správu jiných než bytových domů, trvání smluv o správě bytového domu, zánik výkonu správy a kontrolu výkonu správy vlastníky.

JUDr. Jan Zimmermann

Úvod

Spoluvlastnictví ke společným částem, společným zařízením a pozemku (přilehlému i zastavěnému) upínající se akcesoricky na vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru, upravené zákonem o vlastnictví bytů a nebytových prostor č. 182/1993 Sb. ve znění pozdějších předpisů (dále také „ZVBNP“) je z mnoha důvodů specifické a osobité. Lze konstatovat, že není v zásadě podílovým spoluvlastnictvím stejným s úpravou v občanském zákoníku.

Jednou z výrazných zvláštností je skutečnost, že spoluvlastnictví musí být v případě bytových domů povinně spravované zákonem stanoveným osobitým subjektům. ZVBNP zakotvil ustanovením § 6inštitút povinné zprávy bytového domu, přičemž demonstrativně jsou vymezeny hlavní okruhy činností spadajících pod pojem „zpráva bytového domu“. Povinná zpráva se týká pouze bytových domů.

Zákon stanoví dva způsoby, resp. dvě formy zprávy bytového domu:

– Společenstvím vlastníků (na základě smlouvy o společenství vlastníků bytů a nebytových prostor v domě),
– Správcem (na základě smlouvy o výkonu správy).

Na výkon zprávy může být pod sankcí neplatnosti smlouvy sjednána pouze jedna z uvedených dvou forem a zároveň zprávu jednoho bytového domu může provádět jen jedno společenství nebo jen jeden správce. Účinnost každé další následující formy správy však musí být stanovena až po skončení předešlé formy zprávy.

Správa bytového a jiného domu z pohledu vlastníka bytu
Správa bytového a jiného domu z pohledu vlastníka bytu

1. Povinnost přistoupení ke smlouvě o správě bytového domu

Již ve stadiu vyhotovování smlouvy o převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru (dále také „smlouva o převodu“) je potenciální budoucí vlastník bytu nebo nebytového prostoru seznamován s otázkami správy bytového domu.

Každý nabyvatel bytu a nebytového prostoru (osoba, která zamýšlí nabýt byt nebo nebytový prostor do vlastnictví) v obytném domě v souladu s § 5 odst. 1 písm. h) ZVBNP je povinen prohlásit, že přistupuje ke smlouvě o společenství vlastníků bytů a nebytových prostor v domě (dále také „smlouva o společenství“) nebo ke smlouvě o výkonu zprávy.

Nechceme dělat pro stát, odkazují špičky IT Slovenské vládě

Prohlášení se realizuje v samotném znění smlouvy o převodu. Z dikce ustanovení § 5 odst. 1 ZVBNP je zřejmé, že dotčené prohlášení nabyvatele je podstatnou náležitostí smlouvy o převodu vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru. V případě absence takového prohlášení lze považovat smlouvu za neplatnou a dotčená správa katastru nemusí takovou smlouvu do katastru zapsat, protože nesplňuje podstatné náležitosti předepsané ZVBNP.

V souladu se zásadou neprerušiteľnosti (kontinuity) výkonu správy v bytovém domě (tj nemůže dojít během existence bytového domu k momentu, kdy by nebyla prováděna zpráva v plném rozsahu), nicméně i bez ohledu na uvedené prohlášení, přímo ex lege (na základě ustanovení § 7a odst. 1 a § 8a odst. 7 ZVBNP) vstupuje nabyvatel bytu nebo nebytového prostoru do právního postavení jeho převodce vyplývajícího ze smlouvy o společenství nebo ze smlouvy o výkonu správy, a tedy přímo ze zákona převodem nebo přechodem vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v domě přecházejí na nového vlastníka bytu nebo nebytového prostoru v domě práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy o společenství nebo ze smlouvy o výkonu správy.

V případě, že vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě nabyl byt nebo nebytový prostor v domě na základě smlouvy o vestavbě nebo nástavbě domu, je takový vlastník povinen ve smyslu § 7a odst. 2 druhá věta ZVBNP přistoupit ke smlouvě o společenství a ke smlouvě o výkonu zprávy.

Nového vlastníka bytu nebo nebytového prostoru v domě ex lege zavazují i ​​všechny právní úkony týkající se domu
Nového vlastníka bytu nebo nebytového prostoru v domě ex lege zavazují i ​​všechny právní úkony týkající se domu

Nového vlastníka bytu nebo nebytového prostoru v domě ex lege zavazují i ​​všechny právní úkony týkající se domu, společných částí domu a společných zařízení domu, příslušenství a pozemku provedeny před převodem nebo přechodem vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v domě.

V případě výkonu správy domu společenstvím může společenství (po schválení shromážděním) vydat stanovy, kterými může upravit vnitřní organizaci Společenství, a podrobněji se upraví některé věci obsažené ve smlouvě o společenství. Ve smyslu ZVBNP není důležité v prohlášení o přistoupení ke smlouvě o společenství výslovně přistoupit ik stanovám. V minulosti – do účinnosti novely ZVBNP č. 268/2007 Sb. – Byla výhodou existence stanov společenství větší flexibilita ustanovení stanov – změny ve stanovách mohly podléhat snadněji častějším změnám jako ustanovení smlouvy o výkonu správy (na změnu stanov stačila nadpoloviční většina vlastníků, ale na změnu smlouvy byla potřebná 2/3 většina všech vlastníků v domě). Při současné právní úpravě se existence samostatných stanů Společenství (odděleně od smlouvy o společenství) nejeví jako účelná.

2. Zpráva jiných než bytových domů

Tak jak bylo uvedeno již i výše, povinná zpráva domu se netýká jiných než bytových domů. Z uvedeného vyplývá i objektivní nerealizovatelnost prohlášení o přistoupení ke smlouvě o společenství nebo ke smlouvě o výkonu zprávy nabyvatelem bytu nebo nebytového prostoru.

Odlišnost mezi bytovými domy a jinými jako bytovými domy vyplývá z aktuálně platného zákonného vymezení pojmu bytového domu. Z úpravy pojmu bytový dům následně v souladu s dalšími ustanoveními ZVBNP vyplývá omezení rozsahu domů, ve kterých je povinně prováděna zpráva, byť majících společné části a společná zařízení, společný pozemek a příslušenství. Z uvedeného vyplývá i vyloučení možnosti provádět správu jiných než bytových domů. Komplikují se tak především i takové závažné aspekty správy domu, jako je údržba domu či nakládání s fondem provozu, údržby a oprav (dále také „fond“).

Bytovým domem se pro účely ZVBNP rozumí budova, ve které je více než polovina podlahové plochy určena na bydlení a má více než tři byty a ve které byty a nebytové prostory jsou za podmínek stanovených v ZVBNP ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků a společné části domu a společné zařízení domu jsou současně v podílovém spoluvlastnictví vlastníků bytů a nebytových prostor. Tedy o určení skutečnosti, zda je dům bytovým domem nebo jiným než bytovým domem, se rozhoduje podle charakteru nadpoloviční části podlahové plochy domu (danost určení na bydlení).

I když to není srozumitelné a právní teoreticky ani prakticky odůvodnitelné, proč by měli vlastníci bytů a nebytových prostor v jiných než bytových domech být zákonně omezení ohledně volby způsobu provádění zprávy svého domu v souladu s ustanoveními § 24 a § 32c ZVBNP, jiné než bytové domy není možné spravovat formou Společenství ani formou správce. Tyto budovy lze spravovat výhradně způsobem jiným než na základě ZVBNP (možnosti správy jsou probrány v bodě 2.2.)

2.1. Zánik výkonu zprávy

Ve smyslu § 32c ZVBNP – „Přechodných ustanovení k úpravám účinným od 1. července 2007″ – společenství, které vznikly podle předpisů platných do účinnosti zákona č. 268/2007 Sb. v budovách, které nejsou bytovými domy, se přestaly považovat za společenství podle ZVBNP a zanikly.

K zániku společenství, resp. výkonu zprávy v domě může také dojít v některých případech ještě i v současnosti, a to zejména z důvodu změny poměru součtu podlahových ploch bytů a nebytových prostor v domě. V případě, že při překvalifikování nebytového prostoru na byt v jiném než bytovém domě se zvýší podlahová plocha bytů v domě (podlahová plocha určená k bydlení) nad jednu polovinu celkové podlahové plochy v budově, vzniká automaticky povinnost výkonu správy domu ve smyslu § 6 a násl . ZVBNP. Je však jen málo zdrojů, ze kterých lze zjistit, že někdo v domě má provést nezbytné kroky k zahájení provádění zprávy. Obdobné platí obráceně pro bytové domy, přičemž předseda Společenství zda správce se o skutečnosti, že již není oprávněn vykonávat jeho funkci a nakládat s fondem provozu, údržby a oprav, má možnost dozvědět pouze z oznámení provedeného mu stavebním úřadem ve stavebním řízení (zpravidla se provádí) nebo pokud je taková oznamovací povinnost stanovená ve smlouvě o Společenství nebo ve smlouvě o výkonu správy a dotyčný majitel si ji i splní.

2.2. Možnosti další zprávy jiného než bytového domu

I po zániku společenství a ukončení činnosti správců v jiných než bytových domech zůstává vlastníkem v domě k dispozici fond provozu, údržby a oprav. Stejně jim zůstává i povinnost přispívat do fondu.

polečenství nebo výkonu správy jiného než bytového domu
polečenství nebo výkonu správy jiného než bytového domu

I když to není v zákoně explicitně uvedeno, s fondem provozu, údržby a oprav zásadně nakládá, a tedy jej používá pro účely stanovené zákonem, jen subjekt vykonávající správu. Při neexistenci společenství nebo výkonu správy jiného než bytového domu správcem je důležitou a až přímo pro existenci jiného než bytového domu nezbytnou odpověď na otázku, jak se bude dále provádět zpráva tohoto jiného než bytového domu a zejména, kdo a jak bude nakládat s fondem.

Odpověď na otázku, jak s fondem nakládat, je poměrně jednoduchá, zcela konkrétní odpověď dává ustanovení § 14 a § 10 ZVBNP. Komplikovanější je již odpověď na otázku, kdo bude s fondem nakládat, protože vlastníci, ačkoli mající k dispozici fond, nemají ex lege osobu, která by je měla zastupovat vůči třetím osobám.

2.1.1. Pokud bychom vycházeli z úpravy spoluvlastnictví v občanském zákoníku (jako v lex generalis), dospěli bychom k závěru, že v některých záležitostech může na základě takového rozhodnutí vlastníků a i bez jeho existence zastoupit vlastníků kterýkoli vlastník v domě (např. Podání žaloby proti osobě poškozující spoluvlastnictví; k tomu viz i rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 2Cdo 80/02). Na jiné záležitosti by si měli vlastníci z sebe určit osobu, která je bude zastupovat. Je však otázkou, jak by se k pověřením jen některými vlastníky (např. Nadpoloviční většinou vlastníků v domě přítomných na schůzi) na nakládání s fondem postavili třetí osoby, například banka při dispozici s účtem nebo třeba podnikatelé provádějící stavební opravy domu.

2.1.2. Vlastníci se ve smyslu § 14 ZVBNP mohou rozhodnout o zabezpečení správy jiného než bytového domu na základě zvláštní smlouvy – např. příkazní smlouvy uzavřené se subjektem oprávněným k výkonu správy cizího majetku, t. j. majetku vlastníků v domě, který v tomto případě představuje fond provozu, údržby a oprav (dále také „jiný subjekt vykonávající správu domu“). Takové rozhodnutí zavazuje každého vlastníka v domě, neboť v souladu s § 14 rozhoduje každý vlastník v domě jako spoluvlastník o společných částech domu a společných zařízeních domu, společných nebytových prostorech, příslušenství a pozemku na schůzi vlastníků bytů a nebytových prostor v domě. Je třeba podotknout, že uvedené rozhodnutí vlastníků může být přijato s ohledem na nemožnost svolat schůzi, resp. shromáždění subjektům vykonávajícím zprávu, vlastníky jen na schůzi, kterou svolala čtvrtina vlastníků. Na samotné schůzi postačuje pro platné rozhodnutí nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků.

2.1.3. V praxi dost nereálnou alternativou je založení právnické osoby (obdoby Společenství) vlastníky v domě, protože k tomu by bylo zapotřebí rozhodnutí všech vlastníků v domě a také i jejich podpis na zakladatelské smlouvě (podle Obch. Z.) nebo písemné smlouvě o založení této právnické osoby (dle OZ).

2.1.4. Správa domu, který není bytovým domem, je možné (i když dost náročné) ještě i na základě jednotlivých rozhodnutí vlastníků v domě, kteří v souladu s § 14 na schůzi vlastníků rozhodnou ad hoc o každém jejich jednotlivém úkonu týkajícím se zprávy. Jelikož tato rozhodnutí nemá kdo vykonat, je možné, aby vlastníci prováděli správu domu tak, že zmocní určitou osobu na nakládání s fondem provozu, údržby a oprav ať už v konkrétním případě, nebo určitým způsobem i pro delší období. Zmocněnec by mohl zastupovat vlastníky na základě zmocnění nebo na základě rozhodnutí vlastníků. V takových případech, pokud by k tomu nebyl zmocněn některý z vlastníků, mělo by jít zpravidla o osoby vykonávající správu majetku.

3. Trvání smluv o správě bytového domu

3.1. Trvání smlouvy o společenství

Smlouva o společenství je uzavírána na dobu neurčitou, přičemž je ex lege vypověditelná. Jedinou možností zániku smlouvy o společenství z vůle vlastníků (pomineme-li zánik bytového domu) je změna způsobu výkonu správy bytového domu.

Převodem nebo přechodem bytu nebo nebytového prostoru na nového vlastníka odstupuje dosavadní vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě od smlouvy o společenství, přičemž závazky vyplývající z této smlouvy zanikají až jejich splněním.

3.2. Trvání smlouvy o výkonu správy

Smlouva o výkonu zprávy se uzavírá se správcem také na dobu neurčitou.

Vlastníci bytů a nebytových prostor v domě mohou vypovědět smlouvu o výkonu zprávy pouze na základě rozhodnutí nadpoloviční většiny vlastníků bytů. Zákonná výpovědní lhůta je tři měsíce, avšak smluvní strany se ve smlouvě o výkonu zprávy mohou dohodnout i jinak. Výpovědní lhůta začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi.

Zvláště upravuje ZVBNP s ohledem na princip neprerušiteľnosti výkonu správy a ochrany vlastníků v domě vypovězení smlouvy o výkonu správy správcem. Pokud správce vypověděl smlouvu o výkonu správy, nemůže ukončit výkon správy, pokud nedojde ke splnění jedné z podmínek:

– Ke dni skončení výpovědní lhůty je uzavřena smlouva o výkonu zprávy s jiným správcem nebo
– Je založeno společenství, které bude daný bytový dům spravovat.

Pokud nebude moci správce ukončit výkon správy, je správce povinen po dobu jednoho roku od uplynutí výpovědní lhůty provádět správu nadále podle ustanovení ukončené smlouvy o výkonu správy.

Pokud ve lhůtě jednoho roku od uplynutí výpovědní lhůty nebudou mít vlastníci bytů a nebytových prostor v domě uzavřenou smlouvu o výkonu správy s jiným správcem nebo nezaloží společenství, vzniká společenství ze zákona. Na společenství přecházejí všechna práva a povinnosti vyplývající ze smluv uvedených v § 8a odst. 3 ZVBNP (t. J. Ze smluv, které souvisejí se správou domu a zároveň byly uzavřeny jménem vlastníků bytů a nebytových prostor v domě a ze smluv uzavřených na základě rozhodnutí vlastníků bytů a nebytových prostor).

Převodem nebo přechodem bytu nebo nebytového prostoru v domě na nového vlastníka odstupuje dosavadní vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě od smlouvy o výkonu správy; závazky vyplývající z této smlouvy zanikají až jejich uspořádáním.

4. Kontrola výkonu správy vlastníky

4.1. Kontrola činnosti subjektů vykonávajících zprávu vlastníky v bytovém domě

Subjekty provádějící správu bytových domů musí hospodařit v souladu se zájmy a na základě pokynů vlastníků v domě.

Kromě výslovného stanovení mnoha povinností pro subjekty vykonávající správu bytového domu, jejichž plnění mají vlastníci bytů a nebytových prostor právo požadovat od těchto subjektů, stanoví ZVBNP v § 11 odst. 6právo vlastníků nahlížet do dokladů týkajících se správy domu nebo čerpání fondu provozu, údržby a oprav.

Toto právo „kontroly“ koresponduje zejména s právy a povinnostmi vlastníka bytu a nebytového prostoru v domě a subjektů vykonávajících zprávu:

– Právem a povinností podílet se na správě domu hlasováním (§ 14 odst. 1 ZVBNP),
– Povinnosti přispívat do fondu, nakládat s fondem a správně účtovat o fondu (§ 10 ZVBNP),
– Povinností správce a Společenství předložit vlastníkem zprávu o své činnosti a provést vyúčtování použití fondu provozu, údržby a oprav (§ 8a odst. 2 ZVBNP),
– Povinností správce umožnit vlastníkovi bytu nebo nebytového prostoru v domě na požádání nahlédnout do dokladů týkajících se správy domu nebo čerpání fondu provozu, údržby a oprav [§ 8b odst. 2 písm f) ZVBNP],
– Oprávněními shromáždění týkajícími se finančních vztahů v rámci Společenství a vztahů Společenství s třetími osobami (§ 7c odst. 8 ZVBNP).

Jelikož zákon nestanoví přesné podmínky využití práva vlastníka nahlížet do dokladů týkajících se správy domu nebo čerpání fondu provozu, údržby a oprav, musí vlastník i správce přistupovat k tomuto právu i povinnosti v souladu s dobrými mravy. Výklad pojmu dobré mravy závisí výsostně od konkrétního případu (např. Vlastník by neměl žádat nahlížení v nočních hodinách a správce by neměl určovat nahlížení např. Jen jeden den v týdnu, protože jen tehdy má „stránkové hodiny“). Nelze také po vlastníkovi požadovat, aby nahlížel jen v správcem určeném čase, čas a délka využití tohoto práva musí být výsledkem dohody obou stran. V případě neplnění této povinnosti správcem je vlastník oprávněn správce na splnění této povinnosti vyzvat a sám (v souladu s dobrými mravy) určit termín splnění povinnosti správce (v souladu s § 563 OZ), neboť termín splnění povinnosti správce není v ZVBNP určen . Mnozí správci, i když jim to nestanoví žádná právní norma, vystaví nahliadajúcemu vlastníkovi fotokopie listin, aby jejich vlastník výkonem svého práva nezdržoval.

4.2. Zpráva o činnosti subjektu provádějícího zprávu a vyúčtování použití fondu

Každý správce, jakož i každé společenství jsou ve smyslu § 8a odst. 2 a § 7b odst. 3 ZVBNPpovinní předkládat každoroční zprávu o činnosti za předchozí rok, jakož i každoroční vyúčtování použití fondu a úhrad za plnění rozúčtováno na jednotlivé byty a nebytové prostory v domě. Zprávu, jakož i vyúčtování jsou správce a společenství povinni předložit vlastníkům bytů a nebytových prostor v domě nejpozději do 31. května následujícího roku. Zpráva musí obsahovat zejména informace o finančním řízení domu, o stavu společných částí domu a společných zařízení domu, jakož io jiných významných skutečnostech, které souvisejí se správou domu.

Také, pokud správce nebo společenství končí svou činnost, jsou povinni 30 dní před jejím ukončením, nejpozději však v den skončení činnosti, předložit vlastníkům bytů a nebytových prostor v domě zprávu o své činnosti týkající se domu a následně předat všechny písemné materiály, které souvisejí se zprávou domu, včetně vyúčtování použití fondu a úhrad za plnění. Zůstatek majetku vlastníků na účtech v bance je společenství končící svou činnost povinny převést na nový účet domu zřízen v bance novým správcem a správce končící svoji činnost je předmětný zůstatek povinen převést na nový účet domu zřízen v bance novým správcem nebo společenstvím.

Předmětem a obsahem zprávy musí být (mimo jiné významných skutečností souvisejících se správou bytového domu) zejména:

– Finanční hospodaření s prostředky konkrétního bytového domu, t. j. zejména rozpis výdajů a příjmů, způsob tvorby fondu, způsob a výše úhrad za plnění,
– Stav společných částí domu, společných zařízení domu, t. j. Zpráva by měla obsahovat zejména informace o stavu střechy, zdí, fasády, vnitřních prostor, základů, kotelen, výtahů, společných prostor jako kočikární, mangľovní, prádelen, hromosvodů přípojek a vedeních médií, protipožárních zařízení. Tyto informace jsou nezbytné zejména pro rozhodování vlastníků o dalším plánu hospodaření v bytovém domě, o výši příspěvků do fondu a v neposlední řadě pro kontrolu kvality plnění úkolů, které vlastníci stanovili subjektu vykonávajícímu správu. V případě výkonu správy bytového domu správcem je přesnější určení rozsahu a obsahu zprávy o činnosti správce na základě § 8a odst. 1 písm. f) ZVBNP obsahovou náležitost smlouvy o výkonu správy.

Na první pohled se může jevit, že dochází k překrývání se některých částí obsahu zprávy a vyúčtování, zejména v části zprávy o finančním řízení bytového domu. Podstatný rozdíl je v tom, že vyúčtování je povinně prováděny na konkrétní jeden byt, zatímco předmětem zprávy o finančním řízení je celý bytový dům.

Z vyúčtování by mělo být zřejmé, kolik vlastník odvedl záloh do fondu a kolik bylo z fondu vynaložené. V případě existence úvěru přijatého vlastníky by mělo být zřejmé, kolik z úvěru bylo již splacené, protože při splácení úvěru nejde o zálohy do fondu.

Důležitější částí vyúčtování je bezesporu vyúčtování úhrad za poskytované plnění, které se zpravidla platí jako záloha. Proto zde může docházet při ročním vyúčtování k disproporcím mezi zaplacenou částkou a skutečnou povinností zaplatit (tzv. Nedoplatky nebo přeplatky). Výše záloh za poskytované plnění je totiž určena odhadem, a to nejčastěji podle loňské výše platby za plnění vyplývající z ročního vyúčtování.

Na rozdíl od záloh na platby za poskytované plnění, zálohy do fondu nejsou zálohami v pravém slova smyslu. Jsou jen platbami resp. spořením, jehož vyúčtováním může být jen otázka, zda bylo placené tak, jak bylo dohodnuto.

Sankcí pro správce (ne však pro společenství) za nesplnění povinnosti předložení zprávy o své činnosti za předchozí rok týkající se domu a vyúčtování použití fondu provozu, údržby a oprav a úhrad za plnění v zákonné lhůtě je nepřiznání nároku na platby za správu až do doby splnění své povinnosti.